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不動産金融業界の求人動向

不動産金融への転職 不動産ファンドとは、投資家から集めた資金を不動産で運用するファンドをいいます。具体的には、不動産を取得し、その不動産をテナントに賃貸することにより得られる賃料等の収入から運用益を分配し、償還時には不動産を売却し得られた売却益を分配するスキームです。不動産ファンドのメリットは、投資家のまとまった資金で多額の不動産や複数の不動産に分散投資が出来るという点です。

また、不動産ファンドには、私募と公募の2種類が有り、私募不動産ファンドは、機関投資家(生損保・銀行・年金基金)など少数の投資家が出資する不動産ファンドでありプライベートファンドとも呼ばれます。近年、株式や債券などいわゆる伝統的運用商品と相関関係が無いため、オルタナティブ投資として年金基金等が積極的に購入しています。

公募不動産ファンドとは、不特定多数の投資家か購入できる不動産ファンドで、代表的なファンドとしてはJ−REITがあり、取引所に上場しているため自由に売買が可能です。不動産ファンドから得られる収益は、運用期間中にテナントからの賃料等から得られるインカムゲインと不動産を売却した時に得られるキャピタルゲインがあります。但し、購入した時の価格より安く売却した場合には、キャピタルロスが発生します。

現在上場しているJ-REITは、「不動産投資法人」と呼ばれる会社のような形態をとっています 。 投資法人は、投資家から集めた資金を不動産へ投資し、その不動産の賃料収入等から得られる利益を、投資家へ分配します。 投資資金で収益不動産を購入し運営をします。運営によってテナントから得られる賃料が投資法人の主な収入となります。そして利益の90%以上を決算毎に投資家に分配します。

投資法人は、不動産を取得・運営することだけを目的として作られた法人です。それ以外の業務を行うことはできません。さらに、投資法人は役員を置きますが、従業員は雇わず運営は全て外部に委託します。この外部へ委託する業務の中で、最も重要な役割を果たすのが、「資産運用会社」です。資産運用会社は、投資不動産の選定を行ったり、不動産をどのような条件で賃貸するのかなどの戦略を決定します。また、不動産の価値を維持するための修繕計画を立案、実行も行います。加えて、財務戦略を立案し、必要な資金調達なども行います。資産運用会社は、実質的にJ-REITの運営に係わるほとんどの業務を行います。

不動産私募ファンドとは、 主に機関投資家から資金を集め、不動産投資を行い収益を得ることを目的としたファンドを不動産私募ファンドといいます。市場での売買取引はなく、相対取引等の形態をとるため、流動性は低くなります。投資利回りアップのため、借入を行いレバレッジをかけ、リターンを取りにいく傾向があります。投資のプロを対象としているため、情報開示に関する規制は緩やかになっています。

不動産金融の求人状況は、一時期の積極採用は終息し選別的な採用姿勢の状況です。現在は、選別的な採用姿勢に変化したものの継続的に中途採用は行われています。伝統的な不動産人材よりは証券化、不動産ファイナンス部門のニーズが高いようです。具体的な求人ニーズとしては、不動産アセットマネージャー、ノンリコースローンのアレンジメント、不動産デューデリジェンス、 投資法人の決算業務、IR用資料作成業務、コンプライアンス、期中管理業務などです。

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